近一段時間以來，很多業(yè)主來電咨詢，(最近的媒體類似報道也不少)，業(yè)主下班回家開車在小區(qū)門口時，遇到保安的阻攔，稱不交物業(yè)費或者停車費，就不讓業(yè)主進小區(qū)。為此雙方發(fā)生爭執(zhí)，造成小區(qū)門口嚴重擁堵，不僅業(yè)主自己進不了小區(qū)，其他業(yè)主也進出不了小區(qū)。于是雙方報警，片區(qū)警察來了之后，經(jīng)過一番協(xié)調(diào)，有的物業(yè)保安放行，業(yè)主回家。矛盾暫且告至一段落。 但是有的物業(yè)公司保安則不行，堅持稱不交費就不能進小區(qū)，為此雙方發(fā)生爭吵，甚至發(fā)生暴力沖突。

    一方面，業(yè)主堅稱物業(yè)服務(wù)水平嚴重不到位，小區(qū)臟亂差，盜竊、車輛刮蹭時有發(fā)生，生活在這樣的小區(qū)，根本談不上什么有什么物業(yè)服務(wù)，憑什么要交物業(yè)費，如果物業(yè)公司有道理的話，在法治社會，物業(yè)完全可以通過訴訟解決問題，這樣類似攔道，與“劫道”，有什么區(qū)別。

    另外一方面，物業(yè)公司稱、業(yè)主不交物業(yè)費，物業(yè)公司維持不下去，在小區(qū)門崗攔截業(yè)主，禁止業(yè)主進小區(qū)，催交物業(yè)費沒有什么不對。甚至有業(yè)主稱個別警察在處理類似矛盾時也認為業(yè)主應(yīng)該交納物業(yè)費，自然不讓業(yè)主進小區(qū)，是合乎情理的。

    那么在業(yè)主不交物業(yè)費或者停車費的前提下，物業(yè)公司保安有沒有權(quán)利禁止業(yè)主進入小區(qū)呢？對此，本律師認為，物業(yè)公司的這種做法是錯誤，是違反法律規(guī)定的，情節(jié)惡劣，造成嚴重后果的，則有可能追究行政責任和刑事責任。

    首先，從法律層面上講，業(yè)主與物業(yè)公司之間是一種物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。業(yè)主交納物業(yè)費，物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，雙方是平等主體之間形成的一種民事合同關(guān)系。物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容中主要一項就是維護小區(qū)的秩序，保障小區(qū)公共秩序順暢，物業(yè)公司通過在門禁阻礙業(yè)主進入自己小區(qū)，這是一種違反法律的行為。不僅侵害業(yè)主本人的回家通行的權(quán)利，而且還可能侵害其他業(yè)主通行權(quán)利。

    其次， 雖然個別業(yè)主因為種種原因，未交物業(yè)費，如物業(yè)公司家中被盜，房屋電梯故障傷人和其他物業(yè)服務(wù)不到位等等原因?qū)е虏糠謽I(yè)主不交費。但根據(jù)《物業(yè)管理條例》等法規(guī)規(guī)定，業(yè)主不交物業(yè)費的，物業(yè)公司有權(quán)向人民法院起訴或向仲裁機構(gòu)申請仲裁，由法院或仲裁機構(gòu)來認定，業(yè)主是否有正當理由拒絕交納物業(yè)費，是否拖欠物業(yè)服務(wù)費，應(yīng)該交納多少物業(yè)服務(wù)費，這顯然不是物業(yè)公司能夠強加于業(yè)主身上的，也不是類似公安之類的行政機關(guān)可以認定的這類民事糾紛。

    再者，在物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系中，雙方均是民事主體，一方對另外一方交費或提供物業(yè)服務(wù)均不得通過強制手段來解決。換個角度來考慮，如果業(yè)主不交物業(yè)費，物業(yè)公司可以通過限制進出小區(qū)等強制性手段來催交物業(yè)費，那么對物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)不滿意的話，業(yè)主是不是可以將物業(yè)公司人員進行扣留，直到物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)滿意為止呢？

    其次，限制業(yè)主進出小區(qū)是一種侵權(quán)行為。根據(jù)法律規(guī)定，公民的人身自由，未經(jīng)法律規(guī)定且經(jīng)特別程序，非經(jīng)有權(quán)機關(guān)，不得予以限制。人身自由是公民的基本權(quán)利。同時根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，小區(qū)的道路、綠地等其他公共場所屬于全體業(yè)主所有。而業(yè)主進出小區(qū)大門則屬于在自己的依法享有的土地物權(quán)行駛?cè)松碜杂蓹?quán)。而物業(yè)公司，作為提供物業(yè)服務(wù)的一方，應(yīng)當提供符合合同約定的服務(wù)，滿足小區(qū)的業(yè)主通行的便利和秩序的良好。限制業(yè)主進出小區(qū)，造成業(yè)主人身自由權(quán)利受到侵犯，顯然是法律不能容許的。

    另外，限制未交費業(yè)主進入小區(qū)，也是一種違反社會治安管理的行為　根據(jù)《治安管理處罰法》第四十條　有下列行為之一的，處十日以上十五日以下拘留，并處五百元以上一千元以下罰款；情節(jié)較輕的，處五日以上十日以下拘留，并處二百元以上五百元以下罰款：（一）（二）……（三）非法限制他人人身自由、非法侵入他人住宅或者非法搜查他人身體的。因此，物業(yè)公司對業(yè)主依法享有通行權(quán)的場所，卻禁止業(yè)主返回小區(qū)，顯然是明知故犯的，其意圖是通過限制業(yè)主人身進出小區(qū)手段，達到收取物業(yè)費的目的，顯然是一種違法行為。同時對于物業(yè)公司阻止業(yè)主進出小區(qū)的行為，警察接到群眾報警時，應(yīng)當及時出警，查明情況，如果確實是因交納物業(yè)費的問題，應(yīng)向物業(yè)公司做好說明解釋工作，告知可以依法通過法律途徑解決。如果物業(yè)公司拒絕聽取的，可以依照《治安管理處罰法》的規(guī)定，對相關(guān)人員進行處罰，以維護社會秩序和生活秩序。所以物業(yè)公司通過禁止業(yè)主出入的方式來催交物業(yè)費，顯然是一種不明智的做法。

    最后，禁止未交費業(yè)主進入小區(qū)可能會造成嚴重的社會后果，影響社會穩(wěn)定，物業(yè)公司阻止業(yè)主進入小區(qū)，導(dǎo)致業(yè)主有家不能回，雙方發(fā)生對峙和沖突。對業(yè)主個人而言，可能導(dǎo)致自己無法進入家中，一天勞累工作后無法休息，也有可能家中病人無法照料。禁止業(yè)主進入小區(qū)，還可能造成小區(qū)門口擁堵，影響其他業(yè)主進出小區(qū)，甚至已經(jīng)交費的業(yè)主進出小區(qū)，物業(yè)公司禁止未交費的業(yè)主進出小區(qū)影響到已交費的業(yè)主進出小區(qū)，顯然也不公平。此外，擁堵還可能造成其他人員圍觀，造成惡劣的社會影響。

    由物業(yè)公司攔門收取物業(yè)費和停車費而推論， 如果法律承認通過攔路、堵截等方式進行催債是合法的話，那么整個社會是不是就會出現(xiàn)銀行機構(gòu)，擔保公司催要借款，建筑商，包工頭催要工程款，企業(yè)員工討要工資，都是通過攔路堵道的方式來實現(xiàn)自己的權(quán)利呢？顯然不行，整個社會必將出現(xiàn)混亂無序的狀態(tài)。

    總結(jié)：化解小區(qū)業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾需要各方面的積極努力，一方面，對于未交物業(yè)服務(wù)費或者停車費業(yè)主，物業(yè)公司應(yīng)該分清未交物業(yè)費和禁止小區(qū)業(yè)主進小區(qū)是兩個不同性質(zhì)的概念，未交或拒交物業(yè)費，是一種合同債權(quán)行為，而阻礙業(yè)主進入小區(qū)的行為則是一種侵犯人身權(quán)的違法行為，物業(yè)公司只有擺正自己的位置，擺脫以管理者自居的姿態(tài)，換之以服務(wù)者心態(tài)，提高物業(yè)服務(wù)水平，換取業(yè)主口碑才是最好的解決收費難問題的必由之路，對于惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，物業(yè)公司可以通過起訴或提起仲裁等合法手段予以催交。違法催交的后果只能是失去了口碑，也失去了市場。

    另外一方面，基層政府和行政部門也應(yīng)該做好相關(guān)的物業(yè)管理的宣傳工作。加大業(yè)主權(quán)利義務(wù)知識的普及，講明業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)的同時應(yīng)當履行合同義務(wù)交納物業(yè)服務(wù)費，形成良好的誠實守信的風尚，對物業(yè)公司合法經(jīng)營行為進行監(jiān)督，引導(dǎo)其通過合理合法的方式催收物業(yè)費。最終，使之能夠及時的化解社會矛盾，為建立良好的生活工作環(huán)境和有序健康的物業(yè)服務(wù)市場打下堅實的基礎(chǔ)的目的。