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案情簡介

陳某、秦某是嵩明某小區(qū)的業(yè)主。2018年，開發(fā)商和某物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同約定：由物業(yè)公司向陳某、秦某所在小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，雙方明確約定了物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。但之后，陳某、秦某3年沒有向物業(yè)公司交納過物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

催討無果后，物業(yè)公司將陳某、秦某告上法庭。法庭上，陳某、秦某辯稱，物業(yè)公司服務(wù)不到位，拒交物管費(fèi)。

嵩明法院審理后認(rèn)為

本案中，原告物業(yè)公司與案外人開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》系依法成立的有效合同，雖然該合同并非與業(yè)主本人簽訂，但基于物業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)，其合同指向不特定的多數(shù)人。根據(jù)法律規(guī)定，原告與開發(fā)商簽訂的合同對被告具有約束力，原、被告雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行合同義務(wù)、行使合同權(quán)利。

被告以原告提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵及重大安全隱患為由，拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。法院認(rèn)為，原告作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其所提供的物業(yè)服務(wù)不是針對單個(gè)業(yè)主，其提供的服務(wù)涉及整個(gè)小區(qū)及全體業(yè)主，業(yè)主應(yīng)為其享受物業(yè)服務(wù)支付相應(yīng)的費(fèi)用。

對于被告提出原告服務(wù)存在瑕疵的問題，由于物業(yè)管理合同本身具有長期性和綜合性的特性，物業(yè)服務(wù)本身是一個(gè)動(dòng)態(tài)的長期過程，由多項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容組成，物業(yè)使用人不能因某項(xiàng)服務(wù)的瑕疵而否定物業(yè)管理公司所有的服務(wù)。因此，被告作為業(yè)主，其實(shí)際享受了原告提供的物業(yè)服務(wù)，理應(yīng)向原告支付相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。

最終，嵩明法院判決陳某、秦某于判決生效之日起十五日內(nèi)支付物業(yè)公司自三年來所欠的物業(yè)費(fèi)。

法官說法

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者是無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院則對業(yè)主的理由不予支持�！币簿褪钦f，業(yè)主享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)，理應(yīng)向物業(yè)公司支付管理費(fèi)作為報(bào)酬。

如果業(yè)主對現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)公司不滿意，該如何維護(hù)自己的權(quán)益呢？

業(yè)主可以向業(yè)主委員會(huì)反映，由業(yè)主委員會(huì)督促物業(yè)進(jìn)行整改。在要求物業(yè)公司整改行為無果的情況下，可以到當(dāng)?shù)刈〗ň值日�府部門進(jìn)行投訴。

同時(shí)，也可以用法律武器捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益。業(yè)主需要向法院提供物業(yè)公司服務(wù)不到位的證據(jù)，平時(shí)注意收集保留因物業(yè)服務(wù)瑕疵造成自身損失的證據(jù)，如現(xiàn)場照片、視頻及同物業(yè)公司交涉的錄音等。據(jù)此可另行主張賠償，而不是拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。

法律：

法規(guī)：

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

第四十一條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

第六十四條：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

其他法規(guī)依據(jù)：

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。