摘要：購買預(yù)售商品房的人都知道，開發(fā)商往往會先交付鑰匙，然后購房者就自認為已經(jīng)算是收房了，那到底交鑰匙算不算交房呢？其實有時候拿到鑰匙后再去看房的話就會發(fā)現(xiàn)根本沒達到商品房交付的條件，那若沒達到商品房交房條件該怎么辦呢？下文就為您詳細介紹。

    一、交鑰匙算不算交房

    對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。

    審判實踐存在著許多當事人因?qū)ι唐贩抠I賣合同中約定的“房屋交付使用”理解不同而發(fā)生的爭議。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往認為“房屋交付使用”就是“交鑰匙”，而買房戶則認為，“房屋交付使用”不僅是領(lǐng)取房屋鑰匙，還應(yīng)同時辦理交付房屋的所有權(quán)證書。

    由此就引發(fā)了許多糾紛，這主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)否承擔違約責任的問題。

    所謂房屋的交付使用，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買房戶占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買房戶。但房屋的交付使用并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買房戶占用，即“交鑰匙”，就應(yīng)認定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。

    當然，根據(jù)法律規(guī)定，商品房買賣合同的當事人可以對“房屋交付使用”的內(nèi)容進行特別約定。如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，就應(yīng)當按照約定來確定當事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。

    在此約定下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅應(yīng)當在合同約定的期限內(nèi)向買房戶“交鑰匙”，而且還應(yīng)當將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買房戶，否則，將承擔違約責任。

    二、沒達到商品房交房條件怎么辦

    （一）未達到商品房交付法定條件交房的法律后果

    開發(fā)商在不具備商品房交付法定條件的情況下交房，要承擔相應(yīng)的行政責任、民事責任，甚至是刑事責任。

    國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第37條規(guī)定，違反本條例規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2qo以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

    對于購房者來說，未達到商品房交付法定條件的，購房者可拒絕接收商品房，由此所產(chǎn)生的法律后果由開發(fā)商承擔，造成逾期交房的有權(quán)要求開發(fā)商承擔相應(yīng)的違約責任，符合法定和約定的條件時，可依法或依約解除合同。但若該法定條件屬行政管理性條件時，而合同約定的交付條件又與其相沖突，則應(yīng)以合同約定判斷是否具備交付條件。

    但若不具備法定交房條件，購房者在不知情的情況下接收了商品房，此時購房者有何權(quán)利呢？筆者認為，此時購房者可以向政府有關(guān)部門投訴，要求開發(fā)商承擔行政責任，亦有權(quán)要求開發(fā)商承擔相應(yīng)的違約責任，包括要求其繼續(xù)履行、采取補救措施、賠償損失等，賠償損失的計算可以參照逾期交房的違約責任而定。達到合同約定或法定解除條件時，購房者還有權(quán)解除合同。

    （二）未達到商品房約定交付條件交房的法律后果

    未達到商品房約定交付條件交房，購房者可以拒絕接收商品房，并有權(quán)要求開發(fā)商承擔相應(yīng)的違約責任，符合法定和約定的條件時，還可依法或依約解除合同。

    有人認為只要商品房取得了竣工驗收報告、竣工驗收備案表等即表明商品房系合格的，實際并非如此。由于竣工驗收系開發(fā)商自行組織，而且一般采取抽查的方式實施，因此實踐中常出現(xiàn)雖形式上通過了竣工驗收，甚至取得了竣工備案證明書，但實際質(zhì)量不符合國家強制標準和行業(yè)標準，從而在交房時與購房者發(fā)生糾紛。出現(xiàn)此種情況時，可由具備法定資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)鑒定，鑒定不合格的，應(yīng)認為不符合法定交付條件。

    不符合約定交付條件的，購房者有權(quán)要求開發(fā)商承擔違約責任，其方式包括繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等多種方式，購房者有自由選擇權(quán)。除非商品房質(zhì)量不符合質(zhì)量要求致使不能實現(xiàn)合同目的，否則購房者不得以商品房質(zhì)量不符合約定為由拒絕接受商品房，這一點在合同法第148條中有明確的法律依據(jù)，但并不排除購房者享有追究開發(fā)商違約責任的權(quán)利。若商品房的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，或房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的，則購房者可依法解除合同和請求賠償損失。